아파트 거래량 회복세 더불어 슬금 슬금 ‘고개’드는 서울 갭투자 "6000만원 웃돈을 받고 매수"

서울 강동구 일대 아파트

• 4~5월 두 달 연속 3000건대를 기록하며 아파트 거래량 회복세

4~5월 서울 아파트 거래량이 두 달 연속 3000건대를 기록하며 회복세를 보이고 있다. 이와 같은 기간 갭투자자들은 강동,노원, 송파구 등에 거래량이 몰린 것으로 집계 됐다.

 

서울 주요 지역임에도 불구하고 매매가와 전셋값이 1억원대에 불과한 아파트 거래가 이뤄지는가 하면 노원구에선 전셋값이 매매가보다 높아 오히려 6000만원 웃돈을 받고 매수한 사례도 있었던 것으로 파악 되고 있다.

• 갭 투자의 사례와 시세 차익

6월 22일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 노원구 상계동 ‘보람 2단지’ 전용면적 79㎡는 지난달 17일 4억2000만원에 거래됐는데 약 2주 뒤인 지난 3일 전세보증금 4억8000만원에 갱신계약을 체결한 것으로 나타났다. 실 매매가보다 전셋값이 더 높은 이른바 ‘마이너스 갭투자’인 것으로 나타 났다. 이와 같이 해당 매매는 직거래로 이뤄진 것으로 가족 또는 친인척 간 거래 가능성도 제기되고 있다.

 

상계동 ‘은빛1단지’에서도 갭이 1억원이 채 되지 않는 거래가 체결된 것으로 나타 났다. 전용 39㎡는 지난달 1일 2억5000만원에 직거래된 것으로 한 달 뒤인 지난 3일 보증금 1억8000만원에 전세계약을 맺은 것으로 파악 됐다.

 

이밖에 사례 외에도 노원구에선 4~5월 갭이 1억원대로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80~90%에 달하는 거래가 잇따르고 있는 것으로 파악 되었다. 이외 거래에서도 중계동 ‘건영3차’ 전용 84㎡는 지난달 1일 9억3000만원에 팔렸는데, 이틀 후 8억3000만원에 전세를 준것으로 나타 났다. 이번 거래에서 전세보증금이 집값의 약 89% 수준이다. 올해 초 안전진단을 통과하며 재건축이 확정된 하계동 장미아파트도 1억9000만원의 갭으로 매수한 사례가 있었던 것으로 알려 지고 있다. 하계동 장미아파트 전용 43㎡는 지난 4월 초 3억9000만원에 매매계약이 체결된 지 9일 후 보증금 2억원에 전세계약을 맺은 것으로 들어 났다.

 

또한 강남4구에 속하는 강동·송파구에서도 이와 비슷한 갭투자 양상이 들어났는데, 상대적으로 노원보다 집값이 높은 지역들이지만 8000만원대 갭으로 매수한 사례부터 1억원대 갭으로 사들인 사례도 적지 않게 나타 났다.

 

이어 강동구 성내동 ‘다성이즈빌’ 전용 25㎡는 지난 4월 말 보증금 1억원에 전세계약이 이뤄지며 그보다 한 달 전인 3월 말 집주인은 1억8000만원에 해당 주택을 매수한것으로 나타 났다. 둔촌동 ‘둔촌신성미소지움’ 전용 59㎡는 지난 4월 5일 5억4500만원에 팔린 지 5일 만에 보증금 4억5000만원에 새로운 세입자를 들였다. 또한 천호동 ‘두산위브센티움’, 성내동 ‘건영아모리움’ 등 오피스텔은 각각 500만원, 800만원의 갭으로 매수한 투자자도 존재한 것으로 나타 났다.

 

다른 사례로 송파구의 경우, 송파동 ‘가락삼익맨숀’ 전용 108㎡가 지난 4월 말 15억원에 중개거래가 이루어졌는데, 약 2주 뒤 14억원에 전세 신규계약이 이뤄져 갭이 1억원에 불과한 것으로 파악됐다. 이는 전세가율이 93%에 달한다. 더불어 방이동 ‘신동아타워’ 전용 58㎡는 지난달 18일 5억5000만원에 팔린 뒤 지난 9일 4억원에 전세를 주며 갭이 1억5000만원이었던 것으로 파악 됐다.

 

이와 같은 사례들의 거래들이 이어지며 4~5월 강동구에서 이뤄진 갭투자는 총 49건으로 서울 내에서 가장 많았던 것으로 들어 났다. 송파구가 39건, 노원구 34건 등으로 뒤를 이었고 이밖에도 서초구 32건, 강남, 성동구 각 24건, 성북,은평구 각 22건 등의 순으로 집계됐다. 다만 아직 5월 거래 신고기한이 1주 가량 남아있는 만큼 거래량의 수치가 변동 가능성이 있다.

• 전문가의 의견과 정부의 대책 마련

한국자산관리연구 고종완 원장은 강동·노원·송파 등 지역으로 갭투자 수요가 몰린 것에 대해 “최근 들어 강남권을 중심으로 집값이 오르는 경향이 있어 앞으로 이 지역들도 오를 것이라고 생각하며 미래가치를 보고 매수한 것”이라 판단하며 “젊은 무주택자들이 앞으로 개발 호재가 많은 성장지역 내 소형 아파트를 갭투자로 매수하는 비율은 지속적으로 높아지고 있다”고 설명했다.

 

이러한 갭투자가 이어지고 있는 가운데 최근 정부는 깡통전세, 역전세 등으로 인한 전세제도 부작용이 곳곳에서 발생하자 ‘무자본 갭투자’ 방지 대책을 마련하겠다고 발표했다. 원희룡 국토교통부 장관 역시 지난 16일 언론과의 인터뷰에서 “갭투자의 갭(gap)을 가급적 벌려놓아야 임차인을 안전하게 보호할 수 있다”며 임차인의 안전한 보장의 대책 마련에 대해 발언했다 또한 “본인의 부담 능력과 위험 평가 기능에 따라 전셋값이 책정돼야 하는데, 지금은 금융기관·보증기관·임대인·임차인 모두 시장 원리와는 따로 돌아가고 있다. 이 시장 원리를 작동시켜야 한다는 생각”이라며 시장 원리에 대한 기능에 대해서도 밝혔다.